As decisões mais importantes do dia a dia em condomínio são tomadas nas reuniões periódicas com a participação dos moradores, e inclusive a realização da Assembleia Geral Ordinária, realizada preferencialmente nos três primeiros meses do ano, é obrigatória para todos os condomínios do Brasil de acordo com o Código Civil, que também prevê:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

• 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.


• 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Existem algumas regras básicas para convocar uma assembleia. Isso impede que um síndico mal intencionado tome alguma decisão em benefício próprio ou em benefício de uma parte dos condôminos. Fique atento a alguns detalhes importantes antes de convocar:

• Todos os condôminos têm direito de convocar uma assembleia, mas o síndico é o responsável principal por essas convocações. Desse modo, o que era apenas um direito se torna uma obrigação. Para o síndico convocar uma assembleia, basta seguir o protocolo padrão, mas para um condômino isso se torna uma tarefa mais complexa: é necessário que ao menos ¼ do condomínio também queira que essa assembleia aconteça. Além disso, as assinaturas de todos os envolvidos devem constar no edital de convocação.


• Divulgação: o Novo Código Civil deixa a cargo da Convenção do Condomínio a forma de divulgar a assembleia, desde que todos os condôminos fiquem sabendo da sua realização com antecedência. O tempo de divulgação também deve estar presente na Convenção; em geral, o mínimo exigido são 24h. A divulgação pode ser feita através de carta protocolada, Aviso de Recebimento, edital a ser publicado na imprensa local ou simplesmente deixar o edital no quadro de avisos.


• Se um condômino não for avisado da assembleia, ele poderá reivindicar, já que o Código Civil, no artigo 1.354, diz que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Assim, as decisões tomadas em um assembleia divulgada equivocadamente poderão ser anuladas.


• Local de realização: as assembleias devem ser realizadas, preferencialmente, na sede do condomínio.


• Pauta: junto ao edital de convocação também deve haver a pauta que será tratada na assembleia. Isso significa deixar explícitos todos os assuntos que serão discutidos e votados; aqueles assuntos que exigem quórum especial para aprovação deverão ser assinalados com maior ênfase. Caso na assembleia seja deliberado algum assunto que não estava previsto na pauta, algum condômino insatisfeito com a decisão poderá questionar a validade dela. Por isso, vale a pena seguir à risca a pauta da assembleia para depois não precisar votar nos mesmos assuntos novamente.

As decisões tomadas em condomínio precisam ser bastante criteriosas, pois qualquer irregularidade pode anulá-las. Sendo assim, uma convocação de assembleia equivocada ou a contagem dos votos com base na análise de quórum errada podem ser fatais.

Várias pessoas acham as assembleias muito burocráticas. Às vezes uma decisão simples não pode ser tomada, pois não estava na pauta, por exemplo. Mas todos esses mecanismos foram criados para proteger os próprios condôminos e zelar pela opinião de todos. É fundamental participar do maior número de assembleias possível, pois assim você participa das decisões do condomínio e contribui para o bem-estar de todos.

Giorgio Caldeira